Informacje dla klienta — ogólne informacje o kredycie hipotecznym

Radzik to dwa podmioty: Lucyna Radzik (ul. Mieszka I 38, 35-308 Rzeszów, NIP 7952038203) — pośrednik kredytu hipotecznego — oraz Radzik sp. z o.o. — agent ubezpieczeniowy. Działamy na podstawie ustawy z 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami, ustawy o kredycie konsumenckim i ustawy o dystrybucji ubezpieczeń.

• Rejestr KNF. Lucyna Radzik jest wpisana do rejestru pośredników kredytu hipotecznego prowadzonego przez Komisję Nadzoru Finansowego pod numerem RPH000526, a Radzik sp. z o.o. do rejestru agentów ubezpieczeniowych pod numerem 11258449/A. Rejestry sprawdzisz na knf.gov.pl.
• Z kim współpracujemy. Przedstawiamy oferty wielu banków i towarzystw ubezpieczeniowych, z którymi mamy umowy. Pełną, aktualną listę otrzymasz na pierwszej rozmowie i w informacji przedkontraktowej.
• Ile to kosztuje. Za pośrednictwo kredytowe nie pobieramy od Ciebie opłat. Wynagrodzenie (prowizję) wypłaca nam bank, który udzieli kredytu. Jej wysokość różni się między bankami, ale nie wpływa na oprocentowanie ani ratę Twojego kredytu — warunki są takie same, jak przy wniosku złożonym bezpośrednio w banku. Na Twoje życzenie podamy wysokość prowizji dla poszczególnych banków.
• Czym nie jesteśmy. Nie świadczymy usług doradczych w rozumieniu ustawy o kredycie hipotecznym — porównujemy i wyjaśniamy oferty, decyzję podejmujesz Ty.

Zdolność kredytowa to maksymalna kwota, którą bank jest gotów Ci pożyczyć. Każdy bank liczy ją nieco inaczej, ale składniki są podobne:

• Dochód netto — z umowy o pracę (zwykle średnia z 3–12 miesięcy), działalności (dochód z PIT i bieżącej ewidencji), umów zlecenia, emerytury. Dochody z zagranicy akceptuje część banków, zwykle z obniżeniem (tzw. haircut).
• Koszty utrzymania — bank przyjmuje własne minimum na osobę w gospodarstwie domowym, niezależnie od Twoich realnych wydatków.
• Inne zobowiązania — raty kredytów, limity na kartach i w koncie (liczone jako zobowiązanie nawet, gdy ich nie używasz), alimenty, poręczenia.
• Bufor na wzrost stóp — zgodnie z rekomendacją KNF bank liczy ratę przy oprocentowaniu wyższym niż obecne, żeby sprawdzić, czy udźwigniesz jej wzrost.
• Okres kredytowania i wiek — dłuższy okres obniża ratę i zwiększa zdolność; bank wymaga zwykle spłaty przed 70.–75. rokiem życia.
• Historia w BIK — terminowość dotychczasowych spłat. Zamknięte, dobrze spłacone kredyty pomagają; opóźnienia i wiele zapytań w krótkim czasie szkodzą.

Zanim złożysz wniosek, policzymy zdolność w kilku bankach jednocześnie — bez wysyłania zapytań do BIK — i wskażemy te, w których masz realne szanse.

Wkład własny to część ceny nieruchomości, którą pokrywasz sam. Standardowo banki wymagają 20%; część akceptuje 10% przy dodatkowym ubezpieczeniu niskiego wkładu lub podwyższonej marży do czasu spłaty brakującej części.

LTV (loan to value) to stosunek kwoty kredytu do wartości nieruchomości — przy 20% wkładu LTV wynosi 80%. Im niższe LTV, tym zwykle lepsze warunki.

Do wkładu własnego banki mogą zaliczyć m.in.: zadatek wpłacony sprzedającemu, wartość działki przy budowie domu, poniesione już koszty budowy, środki z książeczki mieszkaniowej, a w programach rządowych — gwarancję BGK zastępującą wkład. Darowizna od rodziny jest akceptowana, bank może poprosić o jej udokumentowanie.

Wykorzystana kwota kredytu lub pożyczki może być oprocentowana według oprocentowania zmiennego albo stałego. Kredyty hipoteczne udzielane są w złotych polskich (PLN).

a) Oprocentowanie zmienne

Oprocentowanie zmienne składa się ze wskaźnika referencyjnego (np. WIBOR 3M lub 6M) oraz marży banku:

Oprocentowanie kredytu = stała marża banku + WIBOR 3M lub 6M

WIBOR 6M jest wskaźnikiem referencyjnym stopy procentowej w rozumieniu Rozporządzenia Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2016/1011 z dnia 8 czerwca 2016 r. (Rozporządzenie BMR), opracowywanym przez Administratora — GPW Benchmark S.A. — według metody samodzielnie przez niego określonej, pod nadzorem Komitetu Nadzorczego Wskaźników Referencyjnych Stóp Procentowych. Opis metody, Oświadczenie o Wskaźniku Referencyjnym oraz procedury rozpatrywania skarg Administrator publikuje na stronie gpwbenchmark.pl.

Marża banku może ulec zmianie na szczególnych warunkach związanych z dobrowolnym skorzystaniem z dodatkowych produktów lub usług (np. ubezpieczenia), jak też w innych sytuacjach określonych w umowie. Bank aktualizuje oprocentowanie co 3 lub 6 miesięcy o aktualną wartość WIBOR 3M/6M z danego dnia.

Ponosisz ryzyko zmiany stopy oprocentowania — po każdej aktualizacji rata może rosnąć lub maleć. W chwili podpisania umowy nie można określić, jak będzie się kształtował WIBOR (Warsaw Interbank Offered Rate) w całym okresie kredytowania. Jest on ustalany zgodnie z Regulaminem fixingu stawek referencyjnych WIBID i WIBOR. Ryzyko to dotyczy wszystkich kredytów o zmiennym oprocentowaniu; wysokość WIBOR zależy od wielu czynników (m.in. stóp procentowych ustalanych przez RPP), dlatego trudno przewidzieć jego długookresowy trend.

Przykładowo: wysokość WIBOR 6M na dzień 18.07.2024 r. wynosiła 5,87%. Zmiana wskaźnika wpływa na oprocentowanie, a w konsekwencji na wysokość miesięcznej raty i całkowity koszt kredytu. Im dłuższy okres kredytowania i im więcej zmian oprocentowania, tym większa może być różnica kosztu w stosunku do pierwotnej kalkulacji.

W związku z długoterminowym charakterem zobowiązania mogą wystąpić takie zdarzenia jak nieprzewidziany spadek dochodów, znaczący wzrost raty czy inne nieprzewidziane wydatki. Zachęcamy, aby zarówno przy wnioskowaniu, jak i w trakcie spłaty zachowywać właściwe proporcje między miesięcznymi dochodami a obciążeniami. Szczegółową symulację wpływu zmiany WIBOR na ratę i całkowity koszt kredytu otrzymasz wraz z symulacją kosztów kredytu.

Ryzyko zmiany metody lub zaprzestania opracowywania wskaźnika

Administrator jest uprawniony do zmiany metody opracowywania WIBOR 6M w trybie określonym w dokumentacji opublikowanej na gpwbenchmark.pl. Podwyższenie lub obniżenie wartości wskaźnika w wyniku takiej zmiany może wpłynąć na wartość wzajemnych świadczeń między Tobą a bankiem.

Administrator może też w sposób trwały lub czasowy zaprzestać opracowywania WIBOR 6M (z zastrzeżeniem uprawnień organów nadzoru z art. 21 i 23 Rozporządzenia BMR). Wówczas zastosowanie znajdą postanowienia umowy kredytu, w tym zasady stosowania wskaźnika alternatywnego:

1. Gdy od zaprzestania opracowywania wskaźnika nie upłynęło 5 dni roboczych — stosuje się ostatnią opublikowaną wartość wskaźnika.
2. Gdy upłynęło więcej niż 5 dni roboczych — stosuje się wskaźnik alternatywny wskazany w przepisach prawa lub w umowie.
3. Gdy przepisy i umowa go nie wskazują — wskaźnik alternatywny wyznaczony przez Administratora, skorygowany o średnią różnic między wskaźnikami z 12 miesięcy przed zaprzestaniem.
4. Gdy nikt go nie wskazuje — stopa referencyjna NBP powiększona o średnią różnic z 12 miesięcy przed zaprzestaniem.
5. Przy istotnej zmianie wskaźnika bank stosuje jego wartość skorygowaną o korektę podaną przez Administratora, a gdy jej brak — o średnią różnic z 12 miesięcy przed ogłoszeniem zmiany.
6. Bank niezwłocznie informuje o zastosowaniu tej procedury i wskaźnika alternatywnego oraz o prawie wypowiedzenia umowy bez kosztów; jeśli wskaźnik zostanie ponownie opublikowany w ciągu 30 dni, bank wraca do pierwotnych zasad.

Administrator wskaźnika: GPW Benchmark S.A., ul. Książęca 4, 00-498 Warszawa, KRS 0000493097, NIP 525 25 46 511, tel. 22 628 32 32, e-mail kontakt@gpwbenchmark.pl.

b) Oprocentowanie stałe

Możesz skorzystać z kredytu o oprocentowaniu okresowo stałym — zwykle przez pierwsze 60 miesięcy od uruchomienia. W tym czasie rata nie zmienia się wraz z WIBOR, ale nie ma możliwości przejścia na oprocentowanie zmienne ani zmiany oprocentowania stałego, nawet gdy rynkowe stawki spadną.

Przed upływem okresu stałej stopy bank przedstawia propozycję nowego oprocentowania stałego na kolejny okres. Może ono być znacząco wyższe lub niższe od dotychczasowego, co oznacza możliwość skokowej zmiany raty. Jeśli nie przyjmiesz propozycji, kredyt będzie dalej oprocentowany zmiennie (WIBOR + stała marża z umowy). Propozycji nie otrzymasz, gdy do końca spłaty zostanie mniej niż 60 miesięcy.

Dane na dzień 18.07.2024 r.

Rata kredytu składa się z części kapitałowej (spłata pożyczonej kwoty) oraz części odsetkowej. Możesz wybrać spłatę w ratach równych albo malejących.

• Raty równe — przez okres obowiązywania danej stopy procentowej płacisz taką samą ratę. Na początku udział kapitału w racie jest niski, a spłacane są głównie odsetki.
• Raty malejące — część kapitałowa pozostaje stała, a część odsetkowa maleje, więc cała rata z czasem się zmniejsza.

Na koszt kredytu składają się: odsetki, prowizja za udzielenie, ubezpieczenia wymagane przez bank, opłaty za wycenę i wpis hipoteki, czasem koszt konta lub karty w pakiecie. RRSO (Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania) zbiera wszystkie te koszty w jedną liczbę w skali roku — dlatego to właściwa miara do porównywania ofert, a nie samo oprocentowanie.

Uwaga na pakiety: oferta z „0% prowizji” bywa droższa w całym okresie, jeśli wymaga ubezpieczenia na życie w banku albo wyższej marży. Zawsze porównujemy całkowitą kwotę do zapłaty w tym samym okresie.

Masz prawo spłacić kredyt hipoteczny w całości lub w części w dowolnym momencie. Zgodnie z ustawą po 3 latach od zawarcia umowy bank nie może pobierać za to prowizji; przez pierwsze 3 lata prowizja nie może przekroczyć 3% spłacanej kwoty ani odsetek za rok. Przy oprocentowaniu okresowo stałym bank może zastrzec rekompensatę w okresie stałej stopy — sprawdź umowę.

Nadpłata może skrócić okres (największa oszczędność odsetek) albo obniżyć ratę (więcej luzu w budżecie). Policz obie wersje w naszym kalkulatorze nadpłaty.

Jeśli okres kredytowania przekracza ustawowy wiek emerytalny, możesz ponieść ryzyko obniżenia dochodu po przejściu na emeryturę.

• Kredyt na dłuższy okres jest potencjalnie bardziej ryzykowny z powodu trudnych do przewidzenia zmian sytuacji finansowej.
• W razie pogorszenia sytuacji po przejściu na emeryturę możesz wspólnie z bankiem ustalić nowe zasady spłaty.
• W dowolnym momencie możesz dokonać częściowej przedterminowej spłaty i aneksem dopasować okres kredytowania lub wysokość raty.

Zabezpieczeniem kredytu jest hipoteka na nieruchomości — kredytowanej albo innej, należącej do Ciebie lub osoby trzeciej (np. kogoś z rodziny; wymaga to spełnienia dodatkowych warunków — zapytaj nas o szczegóły).

Zabezpieczenie tymczasowe. Do czasu prawomocnego wpisu hipoteki do księgi wieczystej bank zwykle stosuje podwyższoną marżę, obniżaną po ustanowieniu hipoteki.

Spłatę kredytu możesz dodatkowo zabezpieczyć ubezpieczeniem nieruchomości oraz ubezpieczeniem na życie. W naszej ofercie znajdziesz oba rodzaje ubezpieczeń w kilku wariantach.

• Ubezpieczenie nieruchomości od ognia i zdarzeń losowych — wymagane przez cały okres kredytu, z cesją praw na bank. Możesz je kupić w dowolnym towarzystwie; bank sprawdza zakres i sumę ubezpieczenia.
• Ubezpieczenie na życie — dobrowolne, ale często obniża marżę. Porównaj koszt obniżki z ceną polisy; polisa spoza banku bywa tańsza i ma szerszy zakres.
• Ubezpieczenie pomostowe — podwyższona marża lub składka do czasu wpisu hipoteki do księgi wieczystej (zwykle kilka miesięcy). Po wpisie bank zwraca nadpłacone kwoty lub obniża marżę.
• Ubezpieczenie niskiego wkładu — gdy wkład własny jest niższy niż 20%, do czasu spłaty brakującej części.
• Ubezpieczenie od utraty pracy — dobrowolne; sprawdź wyłączenia i okres karencji.

Do kredytu hipotecznego konieczne jest oszacowanie wartości nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie — na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego. Zlecając operat za pośrednictwem banku, ponosisz jego koszt i otrzymujesz oryginał. Możesz też dostarczyć własny operat razem z wnioskiem.

Rynkowa wartość nieruchomości zależy m.in. od sytuacji na lokalnym rynku i w gospodarce — może istotnie spaść lub wzrosnąć. Zgodnie z regulacjami banków istotny spadek to zwykle zmniejszenie wartości o co najmniej 20% w stosunku do wartości przyjętej przy ustanowieniu zabezpieczenia (wartość tę znajdziesz w umowie).

Konsekwencją może być konieczność ustanowienia dodatkowego zabezpieczenia, np. hipoteki na innej nieruchomości — tak, aby stosunek salda zadłużenia do wartości zabezpieczeń nie przekraczał 80%. Bank może też dopuścić inne zabezpieczenie w trybie indywidualnych uzgodnień.

Odpowiadasz wobec banku za zobowiązanie do jego pełnej wysokości. Jeśli przy wymuszonej sprzedaży lub egzekucji cena nie pokryje zadłużenia z odsetkami i opłatami, będziesz zobowiązany uregulować brakującą kwotę.

Poza odsetkami mogą wystąpić następujące koszty (przykładowe stawki jednego z banków):

Dokładna wysokość kosztów zostanie podana w informacjach przedkontraktowych, w umowie kredytu oraz w Tabeli Opłat i Prowizji banku. Nie każdy z tych kosztów musi wystąpić w Twoim kredycie.

Przykład ułatwia zrozumienie kosztów związanych ze spłatą kredytu (oferta jednego z banków, kredyt budowlano-hipoteczny, oprocentowanie zmienne):

• Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania (RRSO): 2,48%,
• okres kredytowania 25 lat,
• całkowita kwota kredytu (bez kredytowanych kosztów) 267 200,00 zł,
• całkowita kwota do zapłaty 363 286,03 zł,
• oprocentowanie zmienne 2,15%: WIBOR 6M 0,25% + marża 1,90% (marża podwyższona o 0,05 p.p. do czasu wpisu hipoteki, przy założeniu wpisu w ciągu 6 miesięcy),
• całkowity koszt kredytu 96 086,03 zł, w tym prowizja 0 zł i odsetki 84 317,80 zł,
• PCC 19,00 zł; ubezpieczenie nieruchomości przez bank 8 028,45 zł (cały okres); wycena mieszkania 420,00 zł; prowadzenie konta i przelewy internetowe 0 zł; ubezpieczenie spłaty (3 lata) 3 300,78 zł,
• 288 równych rat kapitałowo-odsetkowych po 1 152,14 zł po ustanowieniu zabezpieczenia,
• wymagane zabezpieczenie minimum 400 800,00 zł.

Kalkulacja na dzień 01.12.2020 r. na reprezentatywnym przykładzie. Zmienne oprocentowanie niesie ryzyko wzrostu raty, a tym samym kwoty zadłużenia.

• Decyzja kredytowa jest ważna co najmniej 14 dni — masz czas na namysł i porównanie innych ofert; bank nie może w tym czasie zmienić warunków na gorsze.
• Informacja przedkontraktowa (formularz ESIS) — przed podpisaniem umowy otrzymasz zestandaryzowany dokument ze wszystkimi warunkami; porównasz go 1:1 z ofertami innych banków.
• Odstąpienie od umowy — od umowy kredytu hipotecznego możesz odstąpić bez podania przyczyny w ciągu 14 dni od jej zawarcia. Zwracasz kapitał i odsetki za dni, w których korzystałeś z pieniędzy; bank zwraca pobrane opłaty.
• Zmiany w trakcie spłaty — aneksem można m.in. zmienić okres, przejść na inny typ oprocentowania, zmienić dzień płatności raty, zwolnić zabezpieczenie po częściowej spłacie. Pomożemy przygotować wniosek.

Jeśli widzisz, że rata zaczyna być problemem, zareaguj zanim pojawi się zaległość — wtedy masz najwięcej możliwości:

• Kontakt z bankiem — bank ma obowiązek rozważyć restrukturyzację: wydłużenie okresu, czasowe obniżenie raty, karencję w spłacie kapitału.
• Wakacje kredytowe — ustawowe (gdy obowiązują) lub z umowy; sprawdzamy, czy spełniasz warunki.
• Fundusz Wsparcia Kredytobiorców (BGK) — pomoc dla osób, które straciły pracę lub których rata przekracza określoną część dochodu; wsparcie jest częściowo umarzalne przy terminowej spłacie.
• Refinansowanie lub konsolidacja — gdy marża jest wysoka albo masz kilka zobowiązań. Policz w kalkulatorze refinansowania.

Zadzwoń do nas — pomożemy porozmawiać z bankiem i przygotować dokumenty. Im wcześniej, tym łatwiej.

Reklamację dotyczącą naszych usług możesz złożyć pisemnie (ul. Mieszka I 38, 35-308 Rzeszów), e-mailem na biuro@radzik.eu lub osobiście w biurze. Odpowiadamy w ciągu 30 dni (w sprawach szczególnie skomplikowanych do 60 dni, o czym uprzedzimy). Reklamacje dotyczące samego kredytu lub polisy rozpatruje bank albo towarzystwo — pomożemy je przygotować.

Jeśli odpowiedź Cię nie satysfakcjonuje, możesz zwrócić się do Rzecznika Finansowego (także o pozasądowe rozwiązanie sporu), do powiatowego rzecznika konsumentów lub do sądu. Nadzór nad pośrednikami kredytu hipotecznego sprawuje Komisja Nadzoru Finansowego.

Zasady przetwarzania danych osobowych: polityka prywatności. Przykłady liczbowe w tym artykule mają charakter poglądowy; aktualne stawki i warunki przedstawimy w informacji przedkontraktowej.