Dochód z własnej firmy lub kontraktu B2B nie przekreśla kredytu hipotecznego, ale wymaga więcej przygotowania. Banki liczą go inaczej niż wynagrodzenie z etatu, a różnice między bankami są tu największe.
Ile trzeba prowadzić działalność
Standardem jest 24 miesiące działalności, ale część banków akceptuje 12 miesięcy, a przy kontrakcie B2B w tej samej branży lub u byłego pracodawcy nawet krócej. Liczy się data rozpoczęcia działalności w CEIDG, a nie moment pierwszego przychodu. Zawieszenie działalności w badanym okresie zwykle wyklucza dochód z tego okresu.
Jak bank liczy dochód
Zasady ogólne i podatek liniowy
Bank bierze przychód z książki przychodów i rozchodów, odejmuje koszty, składki ZUS i podatek, i dzieli przez liczbę miesięcy. Część banków uśrednia bieżący rok z poprzednim, część liczy tylko bieżący. Wysokie koszty obniżają dochód, dlatego inwestycje w firmę warto planować po, a nie przed wnioskiem.
Ryczałt
Tu nie ma kosztów, więc bank przyjmuje część przychodu, zależną od stawki ryczałtu. Przy stawce 12% jeden bank uzna 40% przychodu, inny 60%. Różnica w zdolności jest ogromna, dlatego przy ryczałcie wybór banku ma kluczowe znaczenie.
Karta podatkowa
Dochód ustala bank na podstawie decyzji urzędu skarbowego i własnych tabel. Niewiele banków w ogóle akceptuje tę formę opodatkowania.
Spółki
Przy spółce z o.o. bank patrzy na wynagrodzenie z tytułu powołania lub umowy oraz na dywidendę, a przy spółkach osobowych na udział w zysku. Potrzebne będą sprawozdania finansowe za dwa lata.
Dokumenty
- wpis do CEIDG lub KRS,
- PIT za ubiegły rok z potwierdzeniem złożenia,
- książka przychodów i rozchodów lub ewidencja przychodów za bieżący rok i rok poprzedni,
- zaświadczenia o niezaleganiu z ZUS i US, ważne zwykle 30 dni,
- wyciągi z konta firmowego za ostatnie miesiące,
- przy B2B: umowa z kontrahentem i faktury.
Pełne listy według formy opodatkowania są w dokumentach do kredytu.
Na co uważać
- Jeden kontrahent. Przy B2B z jednym zleceniodawcą część banków traktuje dochód jak z etatu, inne obniżają go za ryzyko utraty kontraktu. Warto wiedzieć, które jak.
- Sezonowość. Jeśli przychody mocno wahają się w roku, bank może uśrednić dłuższy okres albo poprosić o wyjaśnienie spadków.
- Strata w poprzednim roku. Zwykle wyklucza kredyt w danym banku, nawet jeśli bieżący rok jest dobry.
- Zaległości w ZUS. Nawet niewielkie i już spłacone mogą wymagać dodatkowych zaświadczeń.
Kiedy zacząć przygotowania
Najlepiej rok przed planowanym zakupem. Wtedy można jeszcze zdecydować o formie opodatkowania na kolejny rok, zaplanować koszty i zebrać staż. Jeśli zakup jest bliżej, i tak warto porozmawiać wcześniej: pokażemy, w których bankach Twój dochód wygląda najlepiej, i co da się poprawić w kilka tygodni.