Wkład własny to część ceny nieruchomości, którą płacisz z własnych środków. Banki wymagają go, bo kredyt na pełną wartość byłby dla nich zbyt ryzykowny. Ile trzeba mieć, co bank uzna za wkład i co zrobić, gdy oszczędności brakuje.
Ile wkładu własnego potrzeba
Rekomendacja nadzoru finansowego zakłada 20% wartości nieruchomości. Większość banków pozwala jednak na 10%, pod warunkiem dodatkowego ubezpieczenia niskiego wkładu lub wyższej marży do czasu, aż spłacisz brakującą część. Przy 20% i więcej oferta jest zwykle wyraźnie lepsza, więc jeśli brakuje niewiele, czasem warto poczekać kilka miesięcy albo pożyczyć część od rodziny.
Wkład liczy się od wartości nieruchomości ustalonej przez bank, nie od ceny z umowy. Jeśli wycena wyjdzie niżej niż cena, brakującą różnicę musisz dołożyć z własnych środków.
Co bank uzna za wkład własny
- Gotówka na koncie, także darowizna od rodziny, zwykle z umową darowizny i zgłoszeniem do urzędu skarbowego.
- Zadatek lub zaliczka wpłacone deweloperowi lub sprzedającemu.
- Działka, na której budujesz dom, według wyceny.
- Dotychczas poniesione koszty budowy, udokumentowane fakturami lub potwierdzone przez rzeczoznawcę.
- Inna nieruchomość jako dodatkowe zabezpieczenie, w części banków.
- Środki z kont emerytalnych IKE i IKZE, po wypłacie.
- Książeczka mieszkaniowa z premią gwarancyjną, w niektórych bankach.
Wkładem nie może być kredyt gotówkowy. Banki sprawdzają w BIK, czy tuż przed wnioskiem nie pojawiło się nowe zobowiązanie, i proszą o historię konta.
Jak udokumentować
Wystarczy wyciąg z konta pokazujący środki. Przy darowiźnie bank poprosi o umowę, czasem o potwierdzenie przelewu od darczyńcy. Zadatek dokumentuje umowa przedwstępna i potwierdzenie wpłaty. Wkład w formie działki lub nakładów na budowę potwierdza wycena rzeczoznawcy.
Co zrobić, gdy brakuje wkładu
- Programy wsparcia. Pojawiają się i znikają, a ich warunki się zmieniają. Aktualny stan opisujemy w sekcji programy wsparcia.
- Darowizna od rodziny. Najczęstsze rozwiązanie. Darowizna od najbliższej rodziny jest zwolniona z podatku po zgłoszeniu do urzędu skarbowego w ciągu sześciu miesięcy.
- Nieruchomość rodziców jako zabezpieczenie. Część banków przyjmuje dodatkową hipotekę zamiast gotówki. Rodzice muszą się na to zgodzić i rozumieć konsekwencje.
- Tańsza nieruchomość albo rok oszczędzania. Czasem najlepsza odpowiedź. Policzymy, czy kredyt z 10% wkładem i ubezpieczeniem nie wyjdzie drożej niż poczekanie.
Wkład to nie wszystko
Oprócz wkładu potrzebujesz środków na koszty zakupu: taksę notarialną, podatek od czynności cywilnoprawnych przy rynku wtórnym, wpisy do księgi wieczystej, prowizję banku i wycenę, a przy rynku pierwotnym wykończenie. Warto zaplanować na to kilka procent ceny ponad wkład własny. Szczegóły kosztów opisujemy w informacjach o kredycie hipotecznym.